Налог на недвижимость при аренде у физлица в Беларуси: кто платит и что делать арендатору

Навигация

• Кто платит налог на недвижимость, если арендуете у физлица
• Какие объекты подпадают под налог
• С какого момента организация должна платить налог
• Какие документы нужны и что передать в налоговую
• Как считается налог: ставка и база
• Сроки уплаты для организаций
• Не путайте с налогом с дохода физлица
• Частые ошибки
• FAQ

Кто платит налог на недвижимость, если арендуете у физлица

Если организация арендует у физического лица капитальное строение (здание/помещение) или его часть, плательщиком налога на недвижимость становится организация-арендатор. Это правило прямо прописано в разъяснениях МНС: по объектам, переданным физлицом организации в аренду (или иное пользование), плательщик — организация-арендатор.

Простой вывод для бизнеса:
арендуете офис/склад/помещение у физлица — налог на недвижимость по этому объекту платите вы (организация).

Какие объекты подпадают под налог

Речь именно про капитальные строения (здания, сооружения) и их части.

Что обычно попадает в реальную жизнь:

• офисное помещение или часть помещения;
• склад/производственное помещение;
• нежилое помещение на первом этаже;
• гараж/машино-место, если это капитальный объект;
• отдельные комнаты/часть площади (если арендуете не целиком).

Важно: мебель, техника, оборудование — это не недвижимость, налога на недвижимость по ним нет.

С какого момента организация должна платить налог

По практике и разъяснениям с привязкой к Налоговому кодексу, при аренде капстроений у физлица организация начинает платить налог с 1-го числа первого месяца квартала, который идет после квартала передачи объекта в аренду (то есть после того, как вы фактически получили объект).

Пример без хитростей:

• подписали акт и получили помещение 15 февраля → это 1 квартал → налог обычно пойдет с 1 апреля.

Если аренда прекращается — обязанность прекращается по правилам периода пользования (тут важны даты по документам).

Какие документы нужны и что передать в налоговую

Чтобы налог считался правильно и без лишних вопросов, у организации должны быть документы, которые фиксируют: что именно взяли, с какой даты, какая площадь, какая стоимость.

Минимальный набор:

1. Договор аренды (с адресом, описанием объекта, площадью, сроком аренды).
2. Акт приема-передачи (ключевой документ по дате фактической передачи).
3. Документы/данные по объекту (обычно хватает информации из техпаспорта: площадь, назначение, адрес).

На местах налоговые часто просят представить копии договора и акта (и допсоглашений при изменениях). Такая практика прямо описывается в официальных публикациях региональных ИМНС.

Как считается налог: ставка и база

1) Ставка

Для организаций годовая ставка налога на недвижимость по капитальным строениям и их частям — 1%, при этом она может быть увеличена или уменьшена решением местного Совета депутатов по месту нахождения объекта.

2) Налоговая база (от какой “стоимости” считать)

Если коротко и по-человечески: налог считают от стоимости объекта, но для аренды у физлица действуют правила сравнения.

В профильных разъяснениях приводят такой подход:
налоговая база берется исходя из стоимости в договоре, но при этом она не должна быть меньше стоимости, определенной по оценке (если есть) или по расчетной стоимости. На практике берут наибольшее значение из доступных вариантов.

Если в договоре вообще нет стоимости, база считается по расчетной стоимости:
площадь × расчетная стоимость 1 м² (по типу объекта).

3) Если арендуете часть помещения

Тогда ключевое — арендуемая площадь. База и расчет часто привязываются именно к той части, которую вы арендуете (например, 40 м² из 200 м²).

Сроки уплаты для организаций

У организаций есть выбор по способу уплаты:

• один раз в год — не позднее 22 марта (годовая сумма),
  или
• ежеквартально — не позднее 22-го числа третьего месяца каждого квартала (по 1/4 годовой суммы).

И еще важное “бухгалтерское”: если платить несвоевременно — начисляют пени (это МНС отдельно напоминает).

Не путайте с налогом с дохода физлица

Когда организация арендует у физлица, обычно возникают две разные налоговые истории:

1) Налог на недвижимость

Это про объект. При аренде у физлица плательщик чаще всего организация-арендатор.

2) Налог с дохода физлица от аренды

Это про деньги, которые вы платите арендодателю.

Физлицо может платить:

• подоходный налог (часто в фиксированных суммах — зависит от населенного пункта и вида объекта; ставки и порядок есть у МНС),
• или налог на профессиональный доход (НПД), если физлицо зарегистрировано как плательщик НПД по этому виду деятельности (тогда у организации как налогового агента по подоходному налогу может не возникать обязанность удерживать подоходный налог).

Практический совет: сразу выясните, по какому режиму физлицо платит налог с аренды, и зафиксируйте это в договоре/документах. Это экономит время бухгалтерии.

Частые ошибки

1. “Это же квартира/помещение физлица — пусть он и платит налог на недвижимость”
   Нет. При передаче организации в аренду плательщик обычно меняется на организацию-арендатора.
2. Нет акта приема-передачи или в акте нет даты
   Без даты сложно доказать, когда началось пользование, а значит — когда начинается налог.
3. В договоре нет стоимости и никто не думает про расчетную стоимость
   Если стоимости нет, налоговую базу все равно нужно определить (обычно по расчетной стоимости).
4. Смешали “налог на недвижимость” и “налог с аренды физлица”
   Это два разных налога, два разных смысла и разные обязанности.

FAQ